争议焦点：住户自用水表水阀之外的供水管破裂漏水，该水管属于业主专有部分还是楼栋共有部分；物业公司未与业主签订书面物业服务合同，但实际收取物业费并提供服务，是否负有维修养护义务及应否承担主要赔偿责任；住户张某作为共有管道室内使用者是否尽到注意、协助和报修义务；某机关事务管理局是否应承担管理养护责任。

基本案情：某服饰店承租乌鲁木齐市光明路某号房屋销售服装鞋帽。2019年2月23日，楼上张某室内房顶供水管破裂漏水，致服饰店租赁房屋被浸泡。服饰店起诉张某、某机关事务管理局、某机关服务中心，请求赔偿装修、财产、停业、租赁、误工、公证、评估等损失。张某主张漏水水管属主水管道、小区共有，不应由其个人承担；机关事务管理局称其系独立机关法人，无物业管理职能；机关服务中心称漏水房屋内供水管线属业主专有部分，专有部分养护由业主承担，其已及时抢修履职。法院查明，某机关服务中心在2019年6月10日前为涉案小区物业管理公司，并于2019年9月17日向张某收取2019年2月22日至6月10日物业费87.50元。鉴定载明装修损失16666元、停业损失165360元、受损衣物损失11344元、房屋租赁费及物业管理费62910元。

裁判结果：一审判决张某赔偿某服饰店直接经济损失28010元，驳回对某机关服务中心的诉讼请求及其他经济损失请求；二审维持。再审撤销一、二审判决，认定装修损失16666元、服装等财产损失11344元、公证费2000元、鉴定费4000元，合计34010元，由张某承担6802元，由某机关服务中心承担27208元，驳回其他诉讼请求。

武汉千思律师解读

本案难点在于漏水管的权属边界和责任分配。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应认定为共有部分。涉案漏水水管位于张某房屋楼顶近天花板处、自用水表水阀之外，对张某而言不具有利用上的独立性，也不可以排他使用，故应认定为全楼共用水管，属楼栋业主共有部分，不能由张某独自承担全部责任。物业公司虽未签订书面物业服务合同，但已收取物业费并事实上提供物业服务，双方形成事实物业服务关系。依照《物业管理条例》第二条、第三十五条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业对共有部分负有维修、养护、管理义务，未尽义务造成业主人身、财产损害的，应承担相应法律责任；《民法典》第九百四十二条亦规定物业服务人应维护物业服务区域内的共有部分。某机关服务中心漏水前未尽养护职责，漏水后未及时发现并即时维修，存在管理过错，再审酌定其承担80%赔偿责任。张某作为共有管道室内使用者，负有日常注意、协助、渗漏及时报修和突发情况下配合处理义务，因其未尽相应义务，酌定承担20%责任。某机关事务管理局系机关法人，对涉案小区共有财产无管理、养护职责，不承担赔偿责任。本案裁判规则可概括为：水表水阀外供水管属业主共有部分；物业实际收费服务即负共有部分维修养护义务，未尽注意义务应承担主要赔偿责任；住户使用共有管道仍负注意协助义务，按过错分担责任；无管理职责的机关法人不担责。