争议焦点

开发商将占用小区公共绿地的环保停车场车位长期出租给第三人，其抗辩理由是该停车场已经规划审批，应归开发商所有。经过规划审批的地面停车位，是否当然成为开发商的专有部分？规划审批在车位权属认定中究竟起什么作用？

基本案情

梅州X花园小区由某公司开发，小区中央有一块公共绿地，沿绿地四周建有一带状环保停车场，划有37个车位并编号，均未独立办理土地使用证。2010年，某公司将22号车位以60年期限出租给杜某某。业委会认为该停车场占用业主共有的公共绿地，应属全体业主共有，诉请腾退。一审、二审均驳回业委会请求，广东省高级人民法院再审改判，判令某公司腾退22号车位。

裁判结果

再审法院认为，环保停车场占用的是小区公共绿地，本质上属于业主共有的公共绿地，依《物权法》第七十三条应属全体业主共有。规划审批仅决定用途和功能，不能作为认定开发商享有所有权的依据；开发商在不享有所有权或使用权的情况下出租车位，属无权处分。房屋买卖合同中即使有车位归开发商的条款，也因属于排除业主主要权利的格式条款而无效。遂撤销一、二审判决，判令某公司腾退车位。

武汉千思律师解读

本案的裁判逻辑，击中了地面车位权属纠纷中一个反复出现的认识误区：把“经过规划”等同于“享有产权”。这一误区在实务中极易被开发商用作抗辩理由，而法院的审查路径恰恰是要将两者切开来看。

第一层逻辑，是专有部分的认定门槛。 《民法典》第271条确立的建筑物区分所有权结构，以“专有部分”与“共有部分”的区分为基础。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确，车位等特定空间要成为专有部分，必须同时满足构造独立性、利用独立性以及“能够登记成为特定业主所有权的客体”。涉案环保停车场未独立办理任何权属登记，无法跨越这一门槛，开发商自始不能对其取得专有部分所有权。

第二层逻辑，是《民法典》第275条的适用边界。 第275条第一款允许当事人对“规划用于停放汽车的车位”约定归属，但这一约定的前提是开发商对该车位享有所有权或处分权；第二款则径直规定，占用业主共有道路或其他场地的车位属于业主共有。本案停车位建在公共绿地上，属于第二款的情形，不存在由开发商通过约定“拿走”的空间。规划审批的功能在于确认车位可以建、建在何处，而非确认归谁所有——开发商以第275条第一款为据抗辩的，首先必须证明自身享有权属，这一点恰恰是其无法完成的举证。

第三层逻辑，是格式条款的效力过滤。 即便购房合同中写入了“车位归开发商”的条款，由于该类条款由开发商单方提供、排除业主对共有部分享有的法定权利，落入《民法典》第497条“提供格式条款一方排除对方主要权利”的无效情形，不能产生变更法定权属的效果。 

武汉地区的司法实践对上述规则有清晰呼应。武汉中院在瑞和华府小区案中即认定，地面车位实际占用公共绿地，即便合同约定归开发商，相关条款亦属无效，车位整体归全体业主共有，并判令返还历年停车收益。这一裁判立场提示：车位权属的判断，落脚点始终在所占土地的性质和登记状态，而非规划许可文件或合同中的单方表述。对开发商而言，无法登记为专有部分的地面车位，不具有可处分的权利基础；对业委会而言，面对以“规划审批”为由持续占有、出租共有车位的局面，本案再审改判表明，这条抗辩路径在司法审查中难以成立。