争议焦点

案外人李某是否对被执行人名下的抵押房屋享有真实有效的租赁权，从而有权要求法院对该房屋附租约拍卖。难点在于：在案外人执行异议之诉中，举证责任如何分配；以及如何透过形式上的租赁合同与缴费凭证，审查租赁关系的真实性，甄别是否存在以虚假租赁阻碍执行的规避行为。

基本案情

陈某如、孙某敏向某银行上海市静安支行贷款700万元，以其名下房屋提供抵押担保，并于2013年2月18日办理了房产抵押登记。因借款人及担保人均未履行还款义务，银行诉至法院胜诉后申请强制执行。2018年3月，法院依法裁定拍卖该抵押房屋。案外人李某提起执行异议之诉，主张其与陈某如早在2011年1月1日便签订了为期15年的房屋租赁合同（自2011年1月1日至2026年12月31日），并称一直占有使用该房屋，提交了《房屋租赁合同》、租金《收据》、物业费及水电燃气费缴纳凭证等证据，请求法院对该房屋附租约拍卖。

裁判结果

上海市静安区人民法院于2021年2月3日作出（2020）沪0106民初15730号民事判决，驳回李某的诉讼请求。李某不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2021年6月28日作出（2021）沪02民终5769号民事判决，驳回上诉，维持原判。

武汉千思律师解读

本案是人民法院依法甄别虚假租赁、保障抵押权实现的典型范例，对于执行实务中如何审查租赁关系的真实性具有重要指导意义。

第一，关于举证责任的分配。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李某作为主张享有租赁权的案外人，应当就其与被执行人之间自2011年起存在真实租赁关系承担举证责任。法院从三个层面论证了该分配规则的合理性：执行异议之诉遵循“谁主张，谁举证”原则；执行法院对标的物采取强制措施的依据是权利外观，案外人主张排除执行理应举证；案外人距离权利相关证据更近，举证更为便利。

第二，关于租赁关系真实性的审查标准。法院从三个维度进行了实质审查：其一，审查合同签订时间，对于在查封或设定抵押权之前签订的合同，应结合其他证据判断是否存在“倒签”行为，重点审查是否存在一次性签订超长租赁期限的情形；其二，审查房屋的实际占有使用状况，占有是租赁权公示的一般表现形态，应结合物业费、水电煤、装修协议等证据综合判定；其三，审查租金支付情况，实际支付租金是判断租赁关系真实性的重要依据。

第三，关于大额现金支付租金的证据认定。李某主张一次性以现金支付15年租金72万元，法院明确指出该支付方式“既不合常理，也不符合交易习惯”。对于大额租金的支付，应以银行转账凭证为据；对声称以现金结算并一次性支付全部租金的主张，由于明显不符合日常交易习惯，一般不予采信。此外，李某提交的物业费凭证仅反映2018年和2019年，电费燃气费凭证亦不能充分反映缴款人及账户信息，均不足以证明其自2011年起实际占有使用房屋。

第四，关于“买卖不破租赁”规则的适用边界。《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该规则旨在保护善意承租人的合法权益，但适用的前提是租赁关系真实、租赁发生在抵押权设立之前且承租人已实际占有。若租赁合同系为规避执行而虚构，则不能适用该规则获得对抗抵押权的效力。本案中，抵押登记于2013年2月18日，而李某主张的租赁合同签订于2011年1月1日，时间上虽在抵押权设立之前，但因租赁关系本身缺乏真实性，故不能阻却执行。

本案提示，在执行异议之诉中，案外人以租赁合同主张附租约拍卖的，不能仅凭一份形式上存在的合同和若干缴费凭证即认定租赁关系成立，法院将围绕合同签订时间、房屋占有使用状况、租金支付方式等要素进行实质性审查。以虚假租赁合同阻碍执行的，不仅无法获得支持，还可能面临相应的法律后果。