争议焦点

本案的核心争议在于，房地产开发商为购房人银行贷款提供的阶段性连带责任保证，其保证责任是否因办理了抵押预告登记而当然免除？这直接关系到开发商能否提前收回其在银行留存的巨额保证金。难点在于，需厘清“抵押预告登记”与“抵押权正式设立”在法律效力上的根本区别，并准确界定双方合同中约定的保证责任免除条件是否成就。

基本案情

2014年4月，某银行宁江支行与某地产公司签订《个人房屋贷款合作协议》，约定由银行为地产公司开发的楼盘项目提供个人房屋贷款，地产公司则为此提供全额不可撤销的连带责任保证，并开设了保证金账户，按贷款总额的5%缴纳了保证金作为担保。双方约定，保证期间至银行取得购房借款人所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》时止。合同履行后，地产公司缴纳了保证金。2023年，地产公司以全部贷款房屋已完成抵押预告登记为由，起诉要求银行返还剩余保证金。但诉讼中，地产公司未能举证证明所涉房屋已完成正式的抵押登记。一审、二审、再审过程中，双方就“预告登记”是否等同于“抵押权设立”相持不下。

裁判结果

案件经吉林省松原市宁江区人民法院一审、松原市中级人民法院二审、吉林省高级人民法院再审，最终再审判决撤销了二审判决，维持一审判决，即驳回了地产公司的诉讼请求。法院认为，办理抵押预告登记并不等同于抵押权已经依法设立，地产公司以保证期间已过为由要求返还保证金，于法无据，与其担保银行贷款顺利回收的合同目的相悖。

武汉千思律师解读

本案的难点在于对“抵押预告登记”法律效力的准确认定。抵押预告登记是为保障将来实现物权的一种临时性登记，其主要功能在于保全请求权，使其具有排他效力。而抵押权正式设立登记，才标志着担保物权的真正设立，债权人方能就抵押财产优先受偿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，仅在满足“已办理建筑物所有权首次登记、预告登记未失效”等严格条件时，法院才可认定抵押权自预告登记之日起设立。这意味着，两种登记的法律效果并不当然等同。

本案的核心裁判规则是：合同明确约定以保证权正式设立作为阶段性担保责任解除时点的，应尊重当事人意思自治。抵押预告登记不直接产生抵押权设立的效果，非约定或法定的保证责任免除事由。因此，开发商仅以完成预告登记为由，主张已履行保证义务并请求返还保证金，无法得到支持。这一规则警示市场主体，在房地产按揭贷款合作中，阶段性担保责任的解除条件需精准约定且必须成就，担保方应积极推动并完成正式抵押登记，方能从根本上解除自身担保风险。

延伸分析来看，此案对房地产开发商具有重要风控启示。首先，在签订合作协议时，应清晰理解“预告登记”与“正式登记”的法律鸿沟，避免对自身责任期限产生误判。其次，应设立专人专岗，动态追踪项目进程，在房屋具备办理产权证及正式抵押登记的条件时，必须第一时间督促、协助购房人与银行办妥相关手续，这不仅是履行合同义务，更是为自己“松绑”的关键一步。任何原因导致的正式抵押登记拖延，都可能使得开发商的保证责任无限期延长，甚至需承担购房人违约带来的直接扣划保证金损失，影响企业现金流与经营安全。