房产即将拍卖，却忽然冒出“神秘租客”，究竟是继续履行租约，还是清场拍卖呢

案情简介

申请执行人曾某与被执行人A公司民间借贷纠纷一案，由于A公司没有履行该案生效法律文书确定的义务，曾某向法院申请强制执行，执行标的为一千万余元，并请求以A公司名下一已被曾某设立抵押权的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。执行过程中，法院依法裁定查封并拍卖（变卖）涉案房产。

在房产拍卖的过程中，案外人廖某提交与A公司、何某签订的《房屋租赁合同》等租约材料，法院据此作出通知书，告知三方当事人涉案房产将进行带租拍卖。曾某不服，遂向法院提起执行异议，请求法院撤销前述通知书，依法认定廖某对涉案房产不享有承租权及优先购买权，对涉案房产不带租约及清场拍卖。

法院审理

一、虽然《房屋租赁合同》签订落款时间在2016年，即涉案房产被依法查封及被曾某设立抵押权前，但从《业主验楼收楼确认书》等在案证据分析，均已证明涉案房屋于2018年才正式交付使用，2016年并未交付使用。同时廖某亦无证据证明其于合同签订后依照《房屋租赁合同》一次性支付5年租金的事实，因此承租人认为其与A公司、何某于2016年签订《房屋租赁合同》与事实不符。

二、《房屋租赁合同》没有向房产管理部门办理登记备案手续。

三、《房屋租赁合同》约定租赁期为15年，且每五年支付一次租金有违常理及交易习惯。

四、依据当地住房与城乡建设局网站公布的官方数据，2016年当地平均市场租金标准为24元/月.㎡，即2016年涉案房产的市场租金应为5174元/月，年租金62088元左右，但《房屋租赁合同》约定年租金为20000元，远低于市场标准。

经查，廖某认为涉案房产自2016年以来存在租赁关系，其证据不足，法院不予认定。曾某请求对涉案房产涤除租约进行拍卖，有事实及法律依据，法院予以支持。

综上，法院裁定撤销带租拍卖的通知书，并对涉案房产涤除租约进行清场拍卖（变卖）。裁定作出后，当事人未提出执行复议，该裁定现已生效。

鹏法君说法

林茂增 盐田法院审委会专职委员 四级高级法官

“买卖不破租赁”原则的适用有一定限制，唯有真实，合法，且成立在法院查封及抵押权设立前的房屋租赁关系，才能依法适用“买卖不破租赁”的相关法律规定。本案中，廖某认为涉案房产自2016年以来存在租赁关系，但廖某提交的证据不足以证明租赁关系真实存在，法院不予认定。法院通过支持曾某的执行异议请求，涤除了即将拍卖的房产上的不真实租约，有力维护了申请执行人的胜诉权益，彰显了法院执行工作力度。

鹏法君在此提醒，裁判文书生效后，被执行人应尽快履行生效法律文书确定的义务，如无法完全履行，也应当积极配合法院执行工作。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，继续履行租约的，提交的证据材料若不足以证实房屋租赁关系真实存在，不仅面临租约被法院依法涤除的风险，甚至可能被采取司法惩戒措施。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十六条 被执行人与他人恶意串通，通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第一百一十八条 对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。

拘留的期限，为十五日以下。

被拘留的人，由人民法院交公安机关看管。在拘留期间，被拘留人承认并改正错误的，人民法院可以决定提前解除拘留。

《最高人民法院关于适用

<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百一十三条 案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。

被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十六条规定处理。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。

供稿：盐田区法院 作者：林茂增、陶颖琪